Dzierżawa gruntu pod fotowoltaikę – na co zwracać uwagę?

Oferro Radzi

Nie da się ukryć, iż instalacje fotowoltaiczne w Polsce cieszą się ogromną popularnością. Nic dziwnego – w końcu jest to bardzo opłacalna inwestycja. Coraz więcej przedsiębiorców decyduje się na uruchomienie własnej farmy fotowoltaicznej. Do tego celu niezbędna jest odpowiednia działka. Jednak co w przypadku, gdy inwestor nie dysponuje wolnym terenem? Wówczas jedynym rozwiązaniem jest dzierżawa ziemi. Wielu rolników postanawia w ten sposób zagospodarować nieużytki rolne. Czy dzierżawa gruntu pod fotowoltaikę przynosi zyski? Na co zwracać uwagę przy podpisywaniu umowy? Na te i wiele innych pytań odpowiemy w poniższym poradniku!

Jakie wymagania musi spełniać działka?

Nie ulega najmniejszej wątpliwości, iż dzierżawa działki pod budowę farmy fotowoltaicznej przynosi ogromne korzyści zarówno dla inwestora, jak i rolnika. Niemniej jednak należy wiedzieć, że grunt musi spełniać określone wymagania. To od rodzaju nieruchomości zależy efektywność instalacji fotowoltaicznej. Kluczową kwestią jest oczywiście powierzchnia działki. Uważa się, że grunt pod budowę instalacji fotowoltaicznej o mocy ok 1 MW powinien mieć minimum 2 ha i około 50 metrów szerokości. Dodatkowo trzeba uwzględnić, iż panele fotowoltaiczne muszą być rozmieszczone w odpowiedniej odległości. W przeciwnym razie mogą się wzajemnie zacieniać, co przyczynia się do spadku mocy. Zachowując podstawowe zasady zyskamy pewność, że nasza instalacja fotowoltaiczna będzie w pełni wydajna.

Kolejnym, równie istotnym aspektem jest klasa gruntu. Przed przystąpieniem do budowy farmy fotowoltaicznej powinniśmy koniecznie sprawdzić tę informację. Zgodnie z rozporządzeniami prawnymi, instalacja fotowoltaiczna może powstać tylko i wyłącznie na gruncie o klasach IV, V lub VI oraz na nieużytkach rolnych. Warto również zajrzeć do planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli został takowy wydany. Bardzo ważne jest, aby grunt nie należał do obszarów chronionych (Natura 2000, parki krajobrazowe) oraz nie był objęty obszarem zagrożonym powodzią. Dobrze, jeżeli teren jest uzbrojony w linę energetyczną (maksymalnie 500 m). Nie bez znaczenia jest układ działki. Bez wątpienia decyduje to o efektywności całej instalacji. Najlepiej, jeśli teren jest całkowicie płaski lub lekko nachylony w południową stronę. Raczej zaleca się unikać gruntów zorientowanych na północ, gdyż przekłada się to na niski uzysk mocy. Co więcej, teren nie powinien być porośnięty drzewami czy krzewami, które mogą utrudniać pobór energii słonecznej. Dodatkowym atutem działki jest bezproblemowy dojazd.

Dzierżawa gruntu pod fotowoltaikę – na co zwrócić uwagę?

Dokładne określenie przedmiotu dzierżawy

Z uwagi na popularność instalacji fotowoltaicznej na rynku pojawiło się coraz więcej przedsiębiorców, chcących wydzierżawić grunty rolne pod budowę własnych farm fotowoltaicznych. Pierwszym krokiem do zrealizowania tego przedsięwzięcia jest podpisanie umowy. Właściciele działek powinni bardzo dokładnie zapoznać się z jej treścią, ponieważ istnieje szereg pułapek, z których niełatwo się później wydostać. Kluczowym aspektem jest dokładne określenie przedmiotu dzierżawy. W umowie powinna zostać wpisana powierzchnia, która rzeczywiście będzie podlegać dzierżawie. W większości przypadków dotyczy to całych gruntów, a nie jedynie ich części. Jeżeli zdecydujemy się na wynajem wyznaczonego obszaru należy liczyć się z tym, że użytkowanie gruntu rolnego może zostać znacząco utrudnione. W razie jakichkolwiek niejasności należy skonsultować treść umowy z dzierżawcą. Co więcej, warto zasięgnąć porady prawnej. Zwykle umowa dzierżawy jest długotrwała, dlatego niezwykle istotne jest wyjaśnienie wszelkich niejasności.

Dzierżawa gruntów a czynsz

Kolejną, równie istotną kwestią, na którą bezwzględnie należy zwrócić uwagę jest czynsz dzierżawny. Wysokość czynszu to kwestia indywidualna. Kwota powinna być zgodnie ustalona przez obie strony – zarówno dzierżawcę, jak i rolnika. Czynsz dzierżawny zwykle rozbijany jest na dwa okresy. Pierwszy z nich przypada na okres od dnia podpisania umowy do momentu rozpoczęcia budowy farmy fotowoltaicznej. Zaś drugi obejmuje czas od uruchomienia instalacji do momentu wygaśnięcia umowy. Stawka czynszu w tych poszczególnych okresach może się nieco różnić, jednak nigdy nie ma ona jedynie symbolicznego charakteru. Ponadto w niektórych przypadkach najemca zobowiązany jest uiścić czynsz za okres demontażu instalacji fotowoltaicznej. Najczęściej jest to 10% ustalanej kwoty. Niemałym naruszeniem ze strony dzierżawcy jest zamieszczenie w umowie zapisu, że czynsz będzie opłacany dopiero po wybudowaniu i uruchomieniu fotowoltaiki. Warto także zwrócić uwagę, czy w dokumencie zawarte są terminy rozpoczęcia budowy i uruchomienia farmy fotowoltaicznej.

Opłaty podatku rolnego

Jedną z najważniejszych opłat od gruntów jest podatek rolny. Właściciel gruntów jest zobligowany uregulować taką zapłatę w bliżej określonym terminie. Jednak co w przypadku, gdy ziemia podlega dzierżawie? W takiej sytuacji nakaz nadal będzie wystawiany na pierwotnego właściciela gruntu. Aczkolwiek w umowie powinna znaleźć się informacja, iż najemca ma obowiązek w całości zwracać podatek rolnikowi. Oddając grunt w dzierżawę należy liczyć się z tym, że koszt podatku rolnego znacząco wzrośnie. Oprócz tego może pojawić się wiele dodatkowych obciążeń, jak np. opłaty administracyjne czy przygotowanie działki pod budowę farm fotowoltaicznych. Istotne, aby w umowie zawrzeć zapisy dotyczące tego, na kim spoczywa odpowiedzialność pokrywania tego rodzaju zobowiązań. W przypadku, gdy pominiemy ten aspekt najemca nie ma obowiązku zwracać nam kosztów związanych z opłatą nieruchomości.

Zabezpieczenie interesów

Tak, jak zostało wspomniane wcześniej, umowa dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę jest długoterminowa. Najczęściej zawierana jest na okres 25-29 lat. Dzierżawca ma obowiązek uiszczania nie tylko czynszu, ale i dodatkowych opłat, takich jak podatek rolny czy koszt przygotowania działki pod budowę farmy fotowoltaicznej. Jednak, co w przypadku gdy tego nie robi? Bezwzględnie warto zapewnić sobie ochronę i zawrzeć w umowie bardzo ważne zapisy. Przede wszystkim mowa tutaj o kaucji gwarancyjnej. Jej wysokość jest ustalana na podstawie 3 krotności czynszu oraz opłat administracyjnych. Kaucja przechowywana jest w banku, a w razie niewywiązania się z umowy najemcy, zostanie w całości zwrócona dzierżawcy. Skuteczne zabezpieczenie czynszu dzierżawnego stanowi również weksel. W niektórych przypadkach konieczne staje się prowadzenie postępowania sądowego. Nie bez znaczenia są również kary umowne. Oznacza to, że jeżeli dzierżawca w jakikolwiek sposób naruszy umowę, będzie zobowiązany uregulować karę w wysokości nawet kilku tysięcy złotych.

Rozwiązanie umowy

Najważniejszą częścią każdej umowy jest zawarcie informacji dotyczących jej rozwiązania. Należy wiedzieć, że tylko i wyłącznie na warunkach wymienionych w umowie możliwe jest jej wypowiedzenie. Jeśli kwestia ta zostanie pominięta może zdarzyć się tak, że dokument będzie po prostu nierozwiązywalny. Najkorzystniej wychodzi na tym inwestor – może on zrezygnować z umowy w dowolnym czasie, ponieważ to właśnie na nim spoczywa całe ryzyko finansowe. Nieco utrudnione zadanie ma właściciel gruntu rolnego. To właśnie on powinien zabiegać o zawarcie wszelkich przesłanek do wcześniejszego rozwiązania umowy. Najczęściej dotyczą one niewypłacalności ze strony dzierżawcy. Konieczne jest więc określenie terminu, do którego ma wpłynąć czynsz oraz należności publicznoprawne (podatek, opłaty administracyjne). Bardzo często zdarza się tak, że rolnik nie ma możliwości odstąpienia od umowy z tytułu niewypłacalności najemcy, jeśli wpierw nie zwróci się do instytucji finansującej budowę elektrowni. Jak możemy wywnioskować, rozwiązanie umowy jest dość problematyczne, dlatego też należy dogłębnie przemyśleć swoje plany na dalsze lata, zanim przystąpimy do finalnego podpisania umowy.

Demontaż instalacji fotowoltaicznej

Zawierając umowę dzierżawy zwykle nie wybiegamy w przyszłość i nie myślimy co będzie po jej rozwiązaniu lub samoistnym wygaśnięciu. Warto jednak uwzględnić to już na etapie podpisywania dokumentu. Demontaż instalacji fotowoltaicznej jest dość skomplikowanym przedsięwzięciem. To zadanie warto powierzyć wyspecjalizowanej firmie, która przeprowadzi go sprawnie i w pełni bezpiecznie. W umowie należy zaznaczyć, że wszelkie koszty związane z demontażem paneli słonecznych pokrywa najemca. Wielu dzierżawców gruntu zastrzega sobie, że w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy nie ma obowiązku pokrywania tego rodzaju zobowiązań. Warto więc zwrócić na to szczególną uwagę. Co więcej, dobrze jest także określić datę, do której najemca gruntu musi usunąć instalację fotowoltaiczną z działki. Dzięki temu zyskamy pewność, że nie będzie on zwlekał z demontażem. Pamiętajmy, że wszystkie warunki zawarte w umowie powinny być dla nas korzystne.

Dzierżawa gruntu pod fotowoltaikę – dlaczego warto?

Z pewnością wielu inwestorów zadaje sobie pytanie, czy dzierżawa gruntu pod budowę instalacji fotowoltaicznej jest korzystnym rozwiązaniem? Odpowiedź jest prosta – oczywiście, że tak. Wynajem nieużytku rolnego pod fotowoltaikę generuje całkiem spore zyski. Bez wątpienia jest to okazja na zwiększenie corocznego budżetu. W obecnych czasach właściciel dzierżawionego gruntu rolnego jest w stanie zarobić od 8 000 do 10 000 zł za jeden hektar. Oczywiście wszystko zależy również od najemcy. Dzierżawa działki to skuteczny sposób na zapewnienie sobie stałego źródła dochodu. Jednocześnie pozwala na efektywne zagospodarowanie działki, która i tak nie jest wykorzystywana do produkcji rolnej. Co więcej, właściciel gruntu nie musi wkładać własnej pracy w uzyskanie przychodu. Budowa farmy fotowoltaicznej jest korzystna także dla drugiej strony, czyli inwestora. Popularność fotowoltaiki nie słabnie od wielu lat, dzięki czemu inwestycja ta rokuje bardzo dobrze rokuje na przyszłość.

Podsumowanie

Zainteresowanie fotowoltaiką w Polsce nieustannie rośnie. Na dachach wielu domów możemy zobaczyć zamontowane panele słoneczne. To również bardzo dobre rozwiązanie dla właścicieli firm. Ostatnimi czasy bardzo popularne stała się Bez wątpienia jest to bardzo opłacalne przedsięwzięcie. Jednak, aby wynajem ziemi przynosił realne zyski, trzeba zwrócić uwagę na szereg istotnych aspektów. Przede wszystkim ziemia pod farmę fotowoltaiczną powinna spełniać kilka kluczowych wymogów. Tylko w takiej sytuacji panele będą mogły działać w pełni wydajnie. Oczywiście, należy dokonać dogłębnej analizy umowy dzierżawy, aby nie wpaść w pułapkę. Dobrze jest zasięgnąć porady u wykwalifikowanego prawnika. Zachowując wszystkie te zasady możemy być pewni, że dzierżawa działki jest bardzo korzystnym rozwiązaniem!

oferro fotowoltaika

 


Community Manager


Komentarze
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments